Controlul nivelului chiriilor caselor şi apartamentelor de către guvern este o formă specială de control al preţurilor. O mare parte a consecinţelor sale sunt similare celor ale controlului preţurilor în general, dar câteva din ele trebuie tratate în mod special.

Controlul chiriilor este uneori parte integrantă a controlului general al preţurilor, dar cel mai adesea este impus printr-o lege specială. O ocazie frecventă este începerea unui război. Se instalează un corp de armată într-un orăşel; numărul limitat de case determină creşterea chiriei percepute pe cameră; proprietarii de case şi de apartamente cresc chiriile, ceea ce provoacă indignarea tuturor. Sau casele dintr-un oraş pot fi distruse de bombe, iar nevoia de armament orientează materialele şi forţa de muncă spre acest sector şi nu spre construcţia de locuinţe.

Controlul asupra chiriilor este impus folosind ca argument faptul că oferta de case nu este „elastică”, adică lipsa de locuinţe nu poate fi rezolvată în timp util, oricât ar creşte chiriile. Deci s-ar înţelege că guvernul, interzicând creşterea chiriilor, protejează de fapt chiriaşii, împiedicând exploatarea lor, fără să-i lezeze efectiv pe proprietari şi fără să descurajeze construirea de noi case.

Argumentul nu stă în picioare, chiar dacă am presupune că acest control asupra chiriilor va fi de scurtă durată. Se scapă din vedere o consecinţă imediată. Dacă proprietarilor li se permite creşterea chiriilor în concordanţă cu inflaţia şi cu condiţiile reale ale ofertei şi cererii, fiecare chiriaş va economisi prin aceea că va închiria un spaţiu mai restrâns. Aceasta le va permite şi celorlalţi să beneficieze de case. Acelaşi număr de case vor adăposti mai mulţi oameni, până când cererea va fi satisfăcută şi nu va mai exista lipsă de locuinţe.

Oricum, controlul chiriilor încurajează risipa de spaţiu. Produce discriminări, favorizându-i pe cei care ocupă deja case sau apartamente într-o anumită zonă sau într-un anumit oraş, cu preţul lăsării pe dinafară a celorlalţi. Permiterea creşterii chiriilor până la nivelul stabilit pe piaţă face ca toţi chiriaşii – existenţi sau potenţiali – să aibă şanse egale de a licita pentru un spaţiu de locuit. În condiţiile inflaţiei sau lipsei de locuinţe, chiriile vor creşte cu siguranţă dacă proprietarilor nu li se va permite să ceară o anumită chirie, dar li se va permite să accepte cea mai ridicată ofertă a celor ce doresc să închirieze.

Cu cât controlul chiriilor este mai îndelungat, cu atât efectele sale sunt mai reale. Nu se construiesc case noi pentru că nu există stimulente în acest sens. O dată cu creşterea costului construcţiilor (de obicei datorită inflaţiei), nivelul anterior al chiriilor nu mai este profitabil. Dacă, aşa cum se întâmplă adesea, guvernul acceptă într-un final această realitate şi exceptează de la control chiriile caselor nou construite, tot nu se creează stimulente suficient de mari pentru a construi. În funcţie de gradul în care s-a depreciat moneda în intervalul scurs de la îngheţarea chiriilor, chiriile caselor nou construite ar putea fi de zece sau douăzeci de ori mai mari în comparaţie cu casele vechi, pentru acelaşi spaţiu. (Acest lucru s-a întâmplat în Franţa postbelică.) În aceste condiţii, chiriaşii din imobilele vechi nu sunt dispuşi să se mute, oricât de mult ar creşte numărul membrilor familiilor lor sau oricât de mult s-ar deteriora locuinţele ocupate de ei.

Datorită chiriilor scăzute stabilite de lege pentru casele vechi, ocupate de chiriaşi care sunt protejaţi de lege contra creşterii chiriilor, aceştia sunt încurajaţi să ocupe acelaşi spaţiu, indiferent dacă familiile lor au crescut sau au scăzut ca număr. Aceasta duce la concentrarea presiunii cererii imediate pe un număr relativ restrâns de clădiri, presiune care tinde să crească – cel puţin pentru început – nivelul chiriilor mult mai mult decât s-ar fi întâmplat pe piaţa liberă.

Oricum, acest lucru nu va încuraja corespunzător construcţia de noi locuinţe. Constructorii sau proprietarii apartamentelor deja existente, aflându-se în situaţia de a înregistra profituri mici sau chiar pierderi pentru vechile lor apartamente, nu vor avea fonduri sau acestea vor fi prea mici pentru construcţii noi. Pe lângă asta, s-ar putea ca ei sau cei care dispun de capital din alte surse să se teamă că guvernul, în orice moment, va găsi o scuză pentru a impune controlul asupra nivelului chiriilor, ceea ce deseori se întâmplă.

Situaţia caselor se va înrăutăţi şi din alte privinţe. În primul rând, dacă nu sunt permise creşteri corespunzătoare ale chiriilor, proprietarii nu vor îmbunătăţi sau reamenaja locuinţele. De fapt, acolo unde controlul chiriilor este foarte puternic, proprietarii nu vor aduce practic nicio reparaţie a caselor. Nu numai fiindcă nu sunt stimulaţi să o facă, dar s-ar putea să nu dispună de fondurile necesare. Printre alte efecte propagate de legile care reglementează nivelul chiriilor, se numără şi crearea de animozităţi între chiriaşi – care vor ca reparaţiile să fie făcute de proprietari – şi proprietarii înşişi, care înregistrează venituri mici sau chiar pierderi.

De obicei, pasul următor făcut de legiuitori, care acţionează sub presiune politică sau pe baza unor idei economice greşite, este de a renunţa la controlul apartamentelor „de lux” menţinând, totodată, controlul chiriilor la casele obişnuite, pentru pătura medie. Argumentul folosit este cel conform căruia chiriaşii bogaţi îşi pot permite să plătească chirii mari, în timp ce săracii nu pot.

Efectul pe termen lung al acestui mecanism discriminatoriu este exact opusul a ceea ce se intenţionase la introducerea sa. Sunt încurajaţi şi răsplătiţi proprietarii şi constructorii de apartamente luxoase, în timp ce proprietarii şi constructorii de case cu chirii mici, care sunt mai necesare, sunt descurajaţi şi penalizaţi. Cei dintâi sunt liberi să obţină profituri atât de mari cât le permite piaţa; cei din urmă sunt lipsiţi de stimulente (sau chiar de capital) pentru a continua construcţia de case cu chirii mici.

Rezultatul este încurajarea relativă a executării de reparaţii şi reamenajări ale locuinţelor de lux şi tendinţa de a construi numai apartamente de lux. Dar nu este încurajată deloc construirea de case normale, cu chirii mici, şi nici măcar menţinerea celor existente la un nivel acceptabil prin repararea lor. Drept urmare, locuinţele categoriilor cu venituri mici se vor deteriora şi nu vor creşte ca număr. Acolo unde populaţia este în creştere, lipsa de locuinţe va deveni din ce în ce mai acută. S-ar putea ajunge în situaţia în care cea mai mare parte a proprietarilor nu numai că nu înregistrează niciun profit, dar pierderile lor devin din ce în ce mai împovărătoare. Ei constată că nici măcar nu pot renunţa la proprietăţile lor şi că sunt în situaţia de a trebui să-şi abandoneze proprietăţile şi să dispară pentru a nu mai plăti impozite. Atunci când proprietarii nu mai asigură încălzirea şi alte servicii de bază, chiriaşii sunt forţaţi să-şi abandoneze apartamentele. Zone din ce în ce mai mari se deteriorează sub limita de locuire în condiţii civilizate. În ultimii ani, în New York a devenit obişnuit să vezi blocuri întregi abandonate, cu ferestrele sparte sau care, în loc de geamuri, au scânduri, pentru a preîntâmpina alte noi ravagii făcute de vandali. Devin din ce în ce mai frecvente incendiile premeditate, primii suspecţi fiind chiar proprietarii.

Un alt efect constă în erodarea veniturilor municipalităţii, deoarece baza impozitării – reprezentată de valoarea proprietăţilor – continuă să scadă. Municipalitatea ajunge în stare de faliment sau se află în imposibilitatea de a continua să ofere servicii de bază. Nici atunci când aceste consecinţe devin atât de clare încât nu mai pot fi ignorate, cei care au impus controlul asupra chiriilor nu recunosc că au greşit. În schimb, denunţă sistemul capitalist. Susţin că întreprinderea capitalistă iarăşi „a dat greş”, că întreprinderile particulare „nu pot rezolva situaţia”. În consecinţă, spun ei, trebuie să intervină statul care să construiască locuinţe cu chirii mici.

Această situaţie s-a înregistrat în toate ţările care au fost implicate în cel de-al Doilea Război Mondial sau care au impus controlul chiriilor pentru a depăşi inflaţia.

Astfel, guvernul lansează un program uriaş pentru construirea de locuinţe – pe buzunarul contribuabilului. Casele sunt închiriate la un preţ care nu acoperă costul de construcţie şi de întreţinere. De obicei, guvernul plăteşte subvenţii anuale, fie direct chiriaşilor caselor cu chirii mici, fie agenţiilor statului care administrează construcţia de case. Oricum, chiriaşii acestor clădiri sunt subvenţionaţi de restul populaţiei. Plătindu-li-se o parte din chirie, li se oferă un tratament preferenţial. Posibilităţile politice oferite de acest favoritism sunt evidente şi nu este nevoie să le subliniem. S-a constituit astfel un grup de presiune care consideră ca pe o datorie a contribuabililorplata acestor subvenţii. S-a mai făcut un astfel de pas către Statul Bunăstării Absolute.

O ultimă ironie a controlului chiriilor este că, cu cât este mai nerealist, mai draconic şi mai nedrept, cu atât sunt mai fervente argumentele politice pentru a-l sprijini şi a-l perpetua. În cazul în care chiriile sunt fixate prin lege la 95% din nivelul la care ar fi stabilite de piaţă şi, astfel, proprietarilor li s-ar face doar o mică nedreptate, nu ar exista nicio obiecţie politică de a renunţa la fixarea chiriilor, întrucât chiriaşii n-ar trebui să plătească în plus decât 5 procente. Dar dacă inflaţia a fost atât de mare, sau legile au fost atât de opresive şi de nerealiste, încât nivelul chiriei reglementate reprezintă doar 10% din nivelul real al pieţei şi se face o nedreptate mare proprietarilor, s-ar auzi nişte proteste teribile în legătură cu relele îngrozitoare pe care le-ar aduce cu sine renunţarea la controlul chiriilor şi obligarea chiriaşilor la plata unei chirii stabilite de economie. Argumentul ar fi că este o cruzime indiscutabilă să îi pui pe chiriaşi să suporte o scumpire atât de bruscă şi de imensă. Chiar şi oponenţii ideii de control al chiriilor admit că eliminarea controlului este un proces care trebuie făcut treptat, cu grijă şi în timp. Puţini dintre politicienii care se opun controlului chiriilor vor avea într-adevăr curajul politic şi deschiderea economică necesară ca, în aceste condiţii, să susţină renunţarea la control. În consecinţă, cu cât controlul este mai nedrept şi mai nerealist, cu atât este mai greu, din punct de vedere politic, să te debarasezi de el. În multe ţări s-a practicat în continuare un control al chiriilor pentru o lungă perioadă de timp după ce a fost abandonat controlul preţurilor.

Raţiunile politice invocate pentru continuarea controlului chiriilor se bucură de credibilitate. Uneori, legea prevede că se poate renunţa la control în momentul în care numărul locuinţelor vacante depăşeşte o anumită cifră. Politicienii care promovează politica de control al chiriilor arată triumfători că această cifră nu s-a atins şi menţin controlul. Desigur că nu s-a atins. Simplul fapt că, prin lege, chiriile sunt ţinute atât de jos sub nivelul pieţei duce la creşterea pe cale artificială a cererii de spaţiu de închiriat, descurajând, în acelaşi timp, orice creştere a ofertei. Deci, cu cât chiriile sunt fixate la un nivel nerealist mai scăzut, cu atât este mai sigur că „lipsa” de case sau de apartamente de închiriat se va perpetua.

Este evidentă nedreptatea făcută proprietarilor. Repet, ei sunt forţaţi să subvenţioneze chiriile plătite de chiriaşii lor, adesea cu preţul unor pierderi substanţiale. Chiriaşii subvenţionaţi pot fi adesea mai bogaţi decât proprietarul care este forţat să renunţe la o parte din ceea ce, altfel, ar reprezenta venitul său stabilit pe piaţă. Politicienii ignoră acest aspect. Cei care acţionează în alte sectoare şi care sprijină impunerea sau menţinerea controlului asupra chiriilor pentru că le sângerează inima de mila chiriaşilor, nu merg atât de departe încât să sugereze ca şi lor să li se ceară să plătească, sub formă de impozite, o parte din subvenţiile acordate chiriaşilor. Întreaga povară cade pe umerii acelei categorii de oameni care au făcut marea greşeală de a fi construit sau de a avea în posesie case de închiriat.

Puţine cuvinte exprimă mai bine stigmatul decât cuvântul „proprietar de mahala”. Şi ce este un proprietar de mahala? Nu este o persoană care deţine proprietăţi de mare valoare în zone extravagante, ci una care are doar proprietăţi extrem de uzate în mahalale, unde chiriile sunt cele mai mici şi unde nu te poţi bizui pe plata chiriei, aceasta făcându-se după bunul plac al chiriaşului. Cu greu ne putem imagina cauza (în afară de răutate) pentru care un om care şi-ar putea permite să posede case decente de închiriat ar decide să fie un proprietar de mahala.

Atunci când sunt impuse controale asupra unor articole de consum imediat, cum ar fi pâinea, brutarii pot pur şi simplu să refuze să o mai facă şi să o mai vândă. Imediat i se simte lipsa, iar politicienii sunt obligaţi fie să renunţe la preţul maximal impus, fie să-l crească. În privinţa închirierii de locuinţe însă, problema se întinde în timp. Pot trece ani până când chiriaşii încep să simtă rezultatele descurajării construirii de case noi şi a reparaţiilor curente. Ar putea dura chiar şi mai mult până ca aceştia să-şi dea seama că la baza situaţiei lor stă controlul chiriilor. Între timp, atâta vreme cât proprietarii obţin un venit net cât de mic după plata impozitelor şi a ratelor de ipotecă, aceştia nu au nicio altă alternativă decât să continue să deţină imobile şi să le închirieze. Politicienii – ştiind că chiriaşii au un număr mai mare de voturi decât proprietarii – continuă cu cinism controlul chiriilor, mult timp după ce au fost obligaţi să renunţe la orice altă formă de control al preţurilor.

Să ne întoarcem, deci, la lecţia noastră de bază. Presiunea pentru exercitarea unui control al chiriilor este generată de cei care iau în considerare doar beneficiile pe termen scurt ale acesteia pentru populaţie. Însă atunci când privim efectele sale pe termen lung asupra tuturor, inclusiv asupra chiriaşilor înşişi, trebuie să recunoaştem nu numai că îngheţarea chiriilor este din ce în ce mai puţin necesară, dar şi că este cu atât mai distructivă cu cât este menţinută o perioadă mai mare de timp.